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Gewerbeflächen · München & Umland

Wir mieten Ihre leerstehende Büro- oder Gewerbefläche ab 10 Jahren an und bauen sie auf eigene Kosten zu Wohnraum um. Sie erhalten planbare Miete statt Leerstand.

Das
Modell Mehr erfahren Fläche
prüfen Kostenlos anfragen
Jahre Mietvertrag
10+
Umbaukosten für Eigentümer
0 €
Gesuchte Flächengröße
70–300 m²
Büroleerstand München & Umland Colliers, Mitte 2026
10,3 %

Die Ausgangslage

Leerstand kostet.Wohnraum fehlt.

In München und im Umland stehen rund 1,54 Millionen Quadratmeter Bürofläche kurzfristig leer – ein Höchststand. Für Eigentümer heißt das: keine Miete, aber weiterlaufende Kosten für Betrieb, Instandhaltung und Versicherung.

Gleichzeitig fehlt Wohnraum. Seit dem 30. Oktober 2025 erleichtert der Bau-Turbo (§ 246e BauGB) die Umnutzung von Gewerbeflächen zu Wohnungen.

10,3 %

Büroleerstand in München und im Umland

Stand Mitte 2026 · Quelle: Colliers, Studie „Vom Workspace zum Wohnspace“

1,54 Mio. m²

kurzfristig leerstehende Bürofläche

Stand Mitte 2026 · Quelle: Colliers, Studie „Vom Workspace zum Wohnspace“

§ 246e BauGB

Bau-Turbo: erleichterte Umnutzung zu Wohnraum, mit Zustimmung der Gemeinde

befristet bis 31.12.2030 · Quelle: BMWSB

Ihre Vorteile

Wir tragen den Aufwand.Sie behalten den Wert.

  • Planbare Mieteinnahmen

    Mietvertrag ab 10 Jahren, Miete fest oder gestaffelt. Eine übliche Indexierung tragen wir auf Wunsch mit.

  • Kein Genehmigungs­risiko

    Vertrag und Mietzahlung beginnen mit genehmigter Nutzungsänderung. Sie tragen keinerlei Risiko während des Verfahrens.

  • Keine Umbaukosten

    Den Umbau zu Wohnraum planen, beauftragen und finanzieren wir – ohne Aufwand für Sie.

  • Keine Behördengänge

    Bauantrag, Brandschutz, Statik: Das Genehmigungsverfahren übernehmen wir.

  • Umgenutzt statt ungenutzt

    Leerstehende Gewerbeflächen werden zu gefragtem Wohnraum – Ihr Objekt gewinnt, statt leer zu stehen.

  • Fester Ansprechpartner

    Sowohl unser Architekt als auch das Asset Management begleiten Sie von der Verhandlung über die Genehmigung bis zur Übergabe und darüber hinaus.

So funktioniert’s

Wertschaffungin drei Schritten

  1. Heute

    Die Fläche steht leer

    Ihre Büro- oder Gewerbefläche steht leer. Die Kosten laufen weiter.

  2. Mindestens 10 Jahre

    Wir mieten an und bauen um

    Sobald die Nutzungsänderung genehmigt ist, beginnt der Mietvertrag. Wir bauen zu Wohnraum um, vermieten die Wohnungen – und Sie erhalten die vereinbarte Miete.

  3. Nach Vertragsende

    Sie erhalten Wohnraum

    Die Fläche geht als umgebauter Wohnraum an Sie zurück, die Wohnungsmietverträge laufen weiter. Eine Verlängerung ist im beiderseitigen Einvernehmen möglich.

Das Modell im Detail

Gesuchte Flächen

Passt Ihre Flächezu uns?

Wir suchen Büro- und Gewerbeflächen in München und im Umland, die sich für Wohnen eignen – im Altbau ebenso wie im Neubau.

Sie sind Makler?

Schlagen Sie uns passende Flächen vor. Für Ihre Eigentümer sind wir ein langfristiger, verlässlicher Mieter.

Fläche vorschlagen
Flächengröße
70–300 m²
Standort
München und angrenzendes Umland
Gebietstyp
bevorzugt Mischgebiet, Gewerbegebiet ebenfalls möglich
Sanitärkern
mindestens einer, zwei von Vorteil
Licht und Raumhöhe
für Wohnnutzung ausreichend
Anbindung
gute Erreichbarkeit mit ÖPNV und Auto von Vorteil
Übergabe
flexibel – kurz- oder mittelfristig

Im Vergleich

Weiter als Büro anbietenoder umnutzen?

Weiter als Büro anbieten Umnutzung mit Isar Asset
Leerstandsrisiko liegt bei Ihnen entfällt mit Vertragsbeginn
Modernisierung und Umbau auf eigene Kosten finanziert Isar Asset
Planung und Genehmigung Ihr Aufwand übernimmt Isar Asset
Vermietung wiederkehrender Aufwand bei jedem Mieterwechsel ein Mieter für mindestens 10 Jahre
Nach Vertragsende Bürofläche im Bestand umgebauter, vermieteter Wohnraum

Potenzial-Rechner

Was kostet Sieder Leerstand?

Tragen Sie die leerstehende Fläche und die zuletzt erzielte Miete ein. Die Rechnung läuft nur in Ihrem Browser, es werden keine Daten gespeichert.

Zum vollständigen Rechner
m²
€/m²

Beispielwert – bitte Ihre Miete eintragen.

Entgangene Miete pro Jahr 33.600 € Über 10 Jahre: 336.000 € (ohne Mietsteigerung)

Ablauf

Vom Objekt-Checkzur Vermietung

  1. Objekt-Check

    Sie beschreiben Ihre Fläche online. Wir melden uns mit einer ersten Einschätzung.

  2. Vertrag

    Mietvertrag ab 10 Jahren – unter der aufschiebenden Bedingung der Nutzungsänderung.

  3. Genehmigung

    Wir beantragen die Nutzungsänderung. Mit der Genehmigung beginnt der Mietvertrag.

  4. Umbau und Vermietung

    Wir bauen zu Wohnraum um und vermieten die Wohnungen. Sie erhalten Ihre Miete.

Ablauf im Detail

Das Team

Drei Kompetenzen,ein Projekt.

Projektsteuerung, Kapital und Architektur in einem Team – mit kurzen Entscheidungswegen und genauer Kenntnis des Münchner Marktes.

  • Christian Noggler

    Geschäftsentwicklung & Betriebsorganisation

  • Porträt von Lino Böhlen

    Lino Böhlen

    Kapital & Markt München

  • Philippe Sauer

    Architektur & Projektsteuerung

Das Team kennenlernen

Häufige Fragen

Ihre Fragen,unsere Antworten

Wer trägt die Kosten für den Umbau?

Isar Asset. Den Umbau zur Nutzungsänderung planen, beauftragen und finanzieren wir – ohne Aufwand für Sie.

Was passiert, wenn die Nutzungsänderung nicht genehmigt wird?

Der Mietvertrag wird unter der aufschiebenden Bedingung der Nutzungsänderung geschlossen: Vertragsbeginn und Mietzahlung setzen erst mit der Genehmigung ein. Während des Genehmigungsverfahrens tragen Sie kein Risiko.

Was passiert nach Ende der Laufzeit?

Sie erhalten die Fläche als umgebauten Wohnraum zurück. Die bestehenden Wohnungsmietverträge gehen dabei auf Sie über (§ 565 BGB), die Mieteinnahmen laufen also weiter. Eine Verlängerung ist nach beiderseitigem Einvernehmen möglich.

Welche Flächen sind geeignet?

Wir suchen Flächen von 70 bis 300 m² in München und im Umland, bevorzugt im Mischgebiet. Wichtig sind mindestens ein Sanitärkern sowie ausreichend Tageslicht und Raumhöhe. Ob Ihre Fläche passt, klären wir im kostenlosen Objekt-Check.

Wann muss die Fläche verfügbar sein?

Der Übergabetermin ist flexibel verhandelbar – kurzfristig ebenso wie mittelfristig.

Wie lange dauert es bis zum Umbau?

Das hängt von der Fläche und vom Genehmigungsverfahren ab. Einen realistischen Zeitplan erhalten Sie nach der ersten Prüfung.

Arbeiten Sie mit Maklern zusammen?

Ja. Makler können uns passende Flächen direkt über den Objekt-Check vorschlagen.

Objekt-Check

Passt Ihre Fläche?

Beschreiben Sie Ihre Fläche in wenigen Schritten. Sie erhalten eine erste Einschätzung zur Umnutzung – kostenlos und unverbindlich.

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